​​1. 인천 노후계획도시정비 선도지구 선정 (국토교통부·인천광역시, 2026년 8월 25일)인천 노후계획도시 정비가 1만 6,267호 규모의 선도지구 선정을 계기로 본격적인 사업 단계에 들어섰다. 국토교통부와 인천광역시는 ​연수·선학, 구월, 갈산·부평·부개, 계산, 만수1·2·3 등 5개 지구의 6개 구역, 25개 단지를 선도지구로 선정했다. 선정 물량은 단일 지방정부 기준으로 1기 신도시를 포함해 역대 최대 규모이며, 1기 신도시에서 시작된 노후계획도시 정비가 부산과 대전에 이어 인천으로 확대됐다는 점에서 의미가 있다. 특히 정비 대상은 주거환경뿐 아니라 교통·공원·기반시설 등 도시기능의 개선을 함께 추진한다는 점에서 개별 공동주택 재건축을 넘어 계획도시 차원의 정비를 지향한다.​이번 공모에는 21개 구역에서 총 4만 6,105호가 신청했으며, 인천시는 지난해 12월 공모 착수 이후 약 8개월 동안 신청서 접수와 서류검증, 심사·평가를 거쳐 최종 대상지를 결정했다. 평가에서는 주민동의율을 비롯해 노후도와 주민 주차 불편 등 정주환경 개선의 시급성, 도시기능 활성화 필요성 등을 종합적으로 고려했다.선정 물량은 연수·선학지구 5,605호, 구월지구 2,756호, 갈산·부평·부개지구 2,958호, 계산지구 3,418호, 만수1·2·3지구 1,530호로 구성된다. 선정 이후에는 특별정비계획 수립 등 후속 절차가 진행되며, 국토교통부가 국토연구원·한국교통연구원·한국토지주택공사·한국부동산원 등 지원기구와 함께 계획 수립부터 사업시행까지 전 과정을 지원할 예정이다.​인천 노후계획도시 선도지구 지정은 연수·선학, 구월, 갈산·부평·부개, 계산, 만수1·2·3 등 5개 지구에서 총 1만 6,267호의 정비를 구체적인 사업단계로 연결하는 출발점이다. 특히 1만 6,267호가 선정된 만큼 향후 성패는 통합정비 과정의 주민갈등 조정, 사업성 확보, 대규모 이주수요 관리, 행정지원의 적시성을 얼마나 확보하느냐에 달려 있다. 따라서 특별정비계획 수립 단계부터 사업의 경제성과 주민 수용성, 지역 주택시장 및 행정수요를 함께 관리하는 실행체계를 마련할 필요가 있다.​《문제점 및 한계》첫째, 다수 단지의 통합재건축에 따른 단지 간 이해관계 충돌과 권리분쟁 가능성이 크다. 여러 아파트 단지가 하나의 정비구역으로 묶여 통합정비를 추진할 경우 단지별 입지와 평형 구성, 노후도, 대지권 지분 등의 차이로 인해 종전자산가액과 추정분담금, 용적률 배분 등에 대한 주민 간 이견이 발생할 가능성이 있다. 특히 통합정비 과정에서 단지별 권리가치와 개발이익의 배분에 대한 합의가 충분히 이루어지지 않을 경우 동의율 확보가 어려워지거나 각종 권리분쟁으로 사업절차가 지연될 가능성이 있다. 따라서 선도지구 지정이 곧 사업 추진의 원활함을 의미하는 것은 아니며, 특별정비계획 수립 초기부터 단지 간 이해관계를 조정할 수 있는 절차가 중요하다.둘째, 공사비 상승과 분양시장 여건에 따른 사업성 부족이 선도지구의 실제 사업 추진을 제약할 가능성이 있다. 최근 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비 부담이 커진 상황에서 인천 지역 사업장의 예상 분양수입이 조합원 분담금과 사업비를 충분히 상쇄하지 못할 경우 선도지구 지정 이후에도 주민의 추가 부담이 커질 수 있다. 특히 조합원 분담금 부담이 예상보다 높아지면 주민 동의가 약화될 수 있고, 시공사 입찰에서도 사업성 부족을 이유로 유찰이 반복될 가능성이 있다. 결국 선도지구 지정 물량인 1만 6,267호가 실제 착공으로 연결되지 못하는 ‘지정 착시’가 발생하지 않도록 사업성에 대한 사전 검증이 필요하다.셋째, 1만 6,267호의 대규모 정비에 따른 이주수요 집중이 지역 주택시장과 사업 일정에 부담으로 작용할 수 있다. 연수·선학, 구월, 갈산·부평·부개, 계산, 만수1·2·3 등 5개 지구의 정비가 유사한 시기에 이주단계로 진입할 경우 지역별 대체주택 공급 여건에 따라 이주수요가 특정 지역에 집중될 가능성이 있다. 특히 연수·구월·부평 등 인근 지역에서 대체주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 이주가 집중되면 전세가격 상승 등 주거시장 불안이 나타날 수 있으며, 이주 시기의 조정이 원활하지 않을 경우 개별 사업의 착공 일정에도 영향을 줄 수 있다. 정부와 인천시가 이주대책을 포함한 관계기관 협의를 조정할 계획인 만큼, 선도지구별 사업 일정과 지역별 주택수급을 연계해 관리할 필요가 있다. 넷째, 여러 지역의 노후계획도시 정비가 동시에 추진되면서 지자체와 공공 지원기구의 행정수요가 집중될 가능성이 있다. 인천에서는 5개 지구, 25개 단지의 정비가 추진되는 동시에 1기 신도시와 부산·대전 등에서도 관련 사업이 진행되고 있어 국토교통부 지정 지원기구와 인천시·자치구의 정비 관련 업무가 증가할 수 있다. 이에 따라 ‘찾아가는 미래도시지원센터’의 컨설팅과 특별정비계획 수립 지원 수요가 집중될 경우 계획 검토와 관계기관 협의가 지연되고, 자치구의 통합심의 및 인허가 과정에서도 행정 병목이 발생할 가능성이 있다. 따라서 대규모 선도지구를 지정한 이후에는 사업 대상지를 선정하는 행정역량뿐 아니라 후속 계획수립과 인허가를 처리할 집행역량을 함께 확보해야 한다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘선제적 공공 감정평가 및 통합 자산평가 가이드라인’을 마련해 단지 간 권리가치와 분담금 산정에 대한 불확실성을 줄여야 한다. 통합 정비구역 내 갈등을 사전에 예방하기 위해 사업 초기 단계부터 공공이 객관적인 자산평가 및 분담금 산정기준을 제시하고, ‘찾아가는 미래도시지원센터’ 내 전담 감정평가사단을 배치해 단지별 종전자산 비율 산정모델을 사전에 제시할 필요가 있다. 아울러 통합 정비구역 내 단지별 이익 배분과 관련한 기준을 담은 ‘인천형 노후계획도시 표준 규약’을 조례 수준으로 마련해 권리배분 과정에서 발생할 수 있는 법적 불확실성을 줄이는 방안도 검토할 필요가 있다.둘째, ‘용적률 인센티브 현실화 및 주택도시기금·HUG 금융지원 연계’를 통해 사업성이 취약한 구역의 경제성을 보완해야 한다. 공공기여 비율을 사업성에 따라 합리적으로 조정하고 역세권 구역에는 용도지역 상향, 예컨대 3종일반주거지역에서 준주거지역으로의 상향을 유연하게 적용해 추가적인 사업성을 확보할 필요가 있다. 동시에 주택도시기금을 통한 초기 사업비 금융지원을 강화하고 HUG의 보증과 연계해 초기 사업비 대출 금리를 우대하며, 공사비 검증을 통과한 사업장에 대해서는 보증 한도를 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다. 이러한 지원은 사업성 부족으로 시공사 참여가 위축되는 구역의 금융비용과 사업위험을 낮추는 수단으로 활용할 수 있다.셋째, ‘인천 권역별 이주수급 관리체계’를 구축하고 광역적 이주주택 공급망을 선제적으로 확보해야 한다. 1만 6,267호의 이주수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 인천시와 국토교통부 간 협의체를 가동해 5개 지구의 이주 착수시기를 순차적으로 분산 조정할 필요가 있다. 또한 인근 3기 신도시인 계양 등에서 공급되는 주택과 공공임대주택 물량의 일부를 ‘노후계획도시 이주주택’으로 활용할 수 있도록 관계기관 간 협의를 추진하고, 정비사업과 대체주택 공급을 연계하는 순환정비방식을 검토할 필요가 있다. 특히 이주계획은 개별 정비구역별로 수립하기보다 인천시 전체의 권역별 주택수급 전망과 연계해 관리하는 것이 바람직하다.넷째, ‘인천시 노후계획도시 전담 심의기구’를 마련하고 표준 행정절차를 통해 후속 인허가를 가속화해야 한다. 인천시 내 ‘노후계획도시 정비 전담 TF’를 정식 조직으로 상설화하고 건축·도시계획 분야의 전담 인력을 확충하는 한편, 필요할 경우 전담 건축·도시계획 심의체계를 구성할 필요가 있다. 또한 도시계획·건축·교통·환경영향평가 등 관련 절차를 연계해 검토할 수 있는 통합심의체계를 운영함으로써 특별정비계획 수립과 후속 인허가 과정에서 반복되는 협의와 심의에 따른 시간을 줄이는 방안을 검토할 필요가 있다. 국토교통부가 국토연구원·한국교통연구원·LH·한국부동산원 등 지원기구를 통해 계획 수립부터 사업시행까지 지원할 계획인 만큼, 인천시와 자치구의 행정조직도 이러한 지원체계와 역할을 명확히 분담하는 것이 중요하다.구월지구 (1개 구역 선정)연수‧선학지구 (2개 구역 선정)만수1·2·3지구 (1개 구역 선정)갈산‧부평·부개지구 (1개 구역 선정계산지구 (1개 구역 선정구분정비사업 (도시정비법)노후계획도시 정비사업 (노후계획도시법)근거 법률「도시 및 주거환경정비법」「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」최상위 계획정비기본계획(도시정비법 제4조 ~ 제8조)노후계획도시정비기본방침 (국토부, 법 제4조)노후계획도시정비기본계획 (지자체, 법 제6조)사전 단계정비예정구역(도시정비법 제5조 제1항 제1호)특별정비예정구역(노후계획도시법 제6조 제8항 제3호)본격 실행 단계정비구역(도시정비법 제16조)특별정비구역(노후계획도시법 제11조 및 제12조)대상 및 지정 단위단일 아파트 단지 또는 개별 재개발 구역 위주통합 정비 획지(여러 단지 통합) 및 입체적 기반시설 통합 구역안전진단 특례재건축 안전진단 실시(도시정비법 제12조)안전진단 완화 또는 면제(노후계획도시법 제26조)건축 및 용적률 특례「국토계획법」상 용도지역별 용적률 제한 준수 및 소폭 완화법정 상한 용적률의 최대 150% 완화 및 종상향(용도지역 변경) 특례(노후계획도시법 제25조)공공기여 및 정산기부채납(도로·공원·임대주택 등)(도시정비법 제54조 등)공공기여금(현금, 토지, 공공시설, 공공임대주택 등) 차등 부과 및 정산(노후계획도시법 제27조)사업 추진 특례개별 조합 설립 및 사업 시행(도시정비법 제35조)선도지구 우선 지정 패스트트랙 (법 제19조)총괄사업관리자(공공기관) 및 신탁사 지정 특례 (법 제15조)2. 지연된 PF 사업장을 청년·신혼부부 보금자리로 전환 (국토교통부·금융위원회·한국토지주택공사·금융감독원, 2026년 8월 26일)국토교통부·금융위원회·한국토지주택공사(LH)·금융감독원은 「주택 신속공급 방안」(8.13)의 후속조치로 자금조달이나 사업성 부족으로 멈추거나 사업 진행이 더딘 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 LH 매입임대주택으로 전환하는 사업을 본격 추진한다. 이 사업은 PF 사업장의 미분양 부담을 줄여 사업 정상화를 지원하는 동시에, 도심의 양질의 주택을 청년·신혼부부 등에게 공급하는 것을 목적으로 한다. 2025년 시범사업에서는 12개 PF 사업장, 2,600호 규모에 대해 LH가 매입약정을 체결했으며, 정부는 이를 바탕으로 올해 대상 사업장과 매입 유형을 확대한다. 지난해에는 부실이 발생한 사업장만 대상으로 했지만 올해는 정상적으로 추진 중이더라도 자금조달 지연으로 착공을 미룰 우려가 있는 사업장까지 검토대상에 포함한다. 또한 신축매입약정뿐 아니라 이미 준공된 사업장과 준공을 앞둔 사업장을 대상으로 하는 기축매입까지 매입방식을 확대한다. ​사업은 금융당국과 LH가 PF 사업장을 발굴하고 사업자의 매각 의사를 확인한 뒤 LH의 매입심의를 거쳐 매입약정을 체결하는 방식으로 운영된다. 2025년부터 금융위원회와 금융감독원이 LH 매입임대사업 참여 의사가 있는 PF 사업장 정보를 국토교통부와 LH에 제공하면, LH가 입지와 임대수요 등을 검토해 가능성이 있는 사업장을 선별하고 금융감독원 등을 통해 사업자에게 안내해 왔다. 올해도 금융감독원과 LH가 1차 검토한 사업장을 대상으로 사업자의 매각 수요를 확인하고 있으며, 접수된 사업장은 매입심의를 거쳐 연내 신축매입약정 또는 기축매입으로 전환할 계획이다. 매입임대 사업자에 대한 지원도 확대돼 신축매입 사업자의 토지·건물 취득세 감면율은 기존 15%에서 2027년까지 최대 70%, 2028년 50%, 2029년 이후 15%로 적용되며, LH 토지확보지원금은 기존 토지비의 70%에서 최대 80%로 확대된다. 수도권 규제지역은 매입가격 산정에 원가법을 적용해 공사비 상승분을 반영하고, 9월 15일에는 금융감독원에서 PF 부실사업장 매각설명회와 LH 현장상담을 실시할 예정이다. ​지연된 PF 사업장을 LH 매입임대주택으로 전환하는 사업은 PF 사업장의 정상화와 청년·신혼부부를 위한 공공임대주택 공급을 하나의 사업방식으로 연계한다는 점에서 의미가 있다. 2025년 12개 사업장, 2,600호 규모의 매입약정을 바탕으로 2026년에는 부실 PF 사업장뿐 아니라 자금조달 지연으로 착공이 우려되는 사업장까지 대상이 확대되고, 신축매입약정에서 기축매입까지 매입유형도 넓어졌다. 다만 공공이 민간 PF의 위험을 인수하는 과정에서 매입가격, LH의 재정부담, 매입주택의 입지와 품질을 어떻게 관리하느냐에 따라 정책효과가 크게 달라질 수 있다.​《문제점 및 한계》첫째, 매입가격 산정을 둘러싼 이해관계 충돌이 LH와 PF 사업자 간 매각 협상을 지연시킬 가능성이 있다. 부실 또는 사업이 정체된 PF 사업장의 채권단과 시공사는 손실을 최소화하기 위해 원가 이상의 매입가격을 요구할 유인이 있는 반면, LH는 공공재원이 투입되는 만큼 과도한 가격으로 매입했다는 비판과 재무적 책임 문제를 고려해야 한다. 특히 정부가 수도권 규제지역의 매입가격에 원가법을 함께 적용해 공사비 상승분을 반영하기로 했더라도, 선순위·후순위 채권자 간 손실분담 기준이 합의되지 않거나 사업자의 매각 희망가격과 LH의 매입심의 가격 사이에 상당한 차이가 발생하면 매입계약 체결이 지연될 가능성이 있다. 따라서 매입가격 결정 과정에서 사업자의 손실과 공공기관의 매입가격 적정성을 동시에 확보할 수 있는 기준이 필요하다. 둘째, LH의 매입물량 확대에 따른 재무 및 공공임대주택 재정부담을 관리할 필요가 있다. 올해부터 신축매입약정뿐 아니라 기축매입까지 대상이 확대되고 LH 토지확보지원금도 기존 토지비의 70%에서 최대 80%로 확대됨에 따라, 사업 규모가 커질수록 LH의 자금조달 및 자산관리 부담도 증가할 수 있다. 특히 PF 사업장의 정상화와 공공임대주택 공급이라는 두 가지 정책목표를 동시에 추구하는 과정에서 매입가격이 높아질 경우 LH가 부담해야 할 재무적 위험이 커지고, 재정지원 범위를 넘어서는 비용을 공사가 흡수해야 한다면 다른 주거복지사업과의 자원배분 문제도 발생할 수 있다. 따라서 매입임대 확대가 LH의 재무건전성을 훼손하지 않는 범위에서 이루어질 수 있는 재원분담체계가 요구된다. 셋째, 민간사업자가 선호하는 사업장과 LH에 매각하려는 사업장 사이에 입지·상품성의 편차가 발생할 가능성이 있다. 사업자는 수도권 역세권 등 입지가 우수하고 민간 분양으로 정상화할 가능성이 높은 사업장의 경우 매각보다 자체 사업 재개를 선택할 수 있는 반면, 상대적으로 입지와 상품성이 떨어지는 사업장을 LH 매입임대사업에 신청할 유인이 커질 수 있다. 이 홈페이지 방문 과정에서 공공이 비선호 지역의 미분양·부실 자산을 상대적으로 많이 매입하게 되면 청년·신혼부부의 실제 입주수요와 주택 입지 사이에 불일치가 발생할 수 있다. 특히 LH는 입지와 임대수요 등을 고려해 사업장을 1차 검토하고 있으므로, 이러한 선별기능이 실질적으로 작동하지 않을 경우 장기 공실이나 낮은 정책효용으로 이어질 가능성을 배제하기 어렵다. 넷째, 신축매입약정 확대 과정에서 민간사업자의 도덕적 해이와 주택 품질 저하 가능성을 관리해야 한다.PF 사업자가 분양 실패나 사업 지연 시 LH가 매입해 줄 것이라는 기대를 갖게 되면 사업자의 자구노력이나 사업성 검토가 약화될 가능성이 있으며, 신축매입약정 이후 민간 사업자의 자금사정이 악화될 경우 공사비 절감 과정에서 자재·시공 품질이 저하될 위험도 있다. 특히 매입약정은 준공 이후 매수자를 확보할 수 있다는 점에서 사업자의 미분양 위험을 낮추는 효과가 있지만, 그 혜택이 주택 품질관리의 책임 약화로 이어지지 않도록 별도의 관리장치가 필요하다. 따라서 PF 정상화 지원과 민간사업자에 대한 위험분담 사이에 적절한 책임배분 원칙을 마련할 필요가 있다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘공공-민간 손실분담형 감정가 매입 가이드라인’을 마련해 매입가격 협상의 불확실성을 줄여야 한다. 채권단의 선제적인 채권 재조정과 사업자의 자구노력을 매입요건의 하나로 명확히 설정한 뒤 LH 매입심의를 진행하는 방식으로 민간의 손실분담을 우선 유도할 필요가 있다. 구체적으로 금융권 후순위 채권의 재조정과 사업자의 자구노력 이행 여부를 확인한 후 LH가 매입심의를 진행하도록 기준을 명확히 하고, 감정평가 과정에서는 공공 매입 검증위원회를 통해 시장가격을 객관적으로 산정해 매각가격을 둘러싼 도덕적 해이를 사전에 차단할 필요가 있다. 특히 정부가 수도권 규제지역의 매입가격에 원가법을 함께 적용하기로 한 만큼, 원가법과 감정평가 결과가 상충할 경우 적용기준과 조정절차도 명확히 할 필요가 있다. 둘째, ‘주택도시기금 연계형 매입임대 금융지원체계’를 구축해 LH의 직접적인 재정부담을 분산할 필요가 있다. LH가 PF 사업장의 매입과 운영에 따른 위험을 대부분 부담하기보다 주택도시기금의 출자 확대와 민간펀드(REITs)를 연계한 매입방식을 도입해 공공과 민간의 위험을 분담하는 방안을 검토할 필요가 있다. 구체적으로 PF 사업장 매입을 위한 ‘CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)’를 활용해 민간자금을 유입하고, LH는 자산관리(AMC)와 임대운영을 담당하는 방식으로 역할을 분담하는 방안을 검토할 수 있다. 또한 수도권 외 지역의 매입이 필요한 경우에는 주택도시기금 지원단가를 상향하고 세제감면 기간을 연장하는 방식으로 민간자본의 참여 유인을 높일 필요가 있다.셋째, ‘청년·신혼부부 맞춤형 입지·품질 선별평가제’를 엄격하게 적용해 비선호 자산의 공공 이전을 방지해야 한다. 매입대상 선정 단계에서 대중교통 접근성과 생활편의시설, 임대수요 등 청년·신혼부부의 실제 주거수요를 반영한 최소 입지기준을 설정하고, 기준에 미달하는 사업장은 매입심의에서 감점하거나 제외하는 방식이 필요하다. 구체적으로 역세권과의 거리, 편의시설 접근성, 청년·신혼부부가 선호하는 평형을 고려한 입지 적합도 점수표를 마련하고, 수요가 검증된 지역을 중심으로 기축매입을 집중하는 방안을 검토할 필요가 있다. 비수도권의 경우에는 청년 창업·주거 복합공간 등 별도의 활용계획이 확보된 경우에 한해 제한적으로 매입하는 방식으로 공공매입의 효율성을 높일 필요가 있다.넷째, ‘LH 품질점검단 매입감리 시스템’과 건설책임 보증을 강화해 신축매입주택의 품질을 확보해야 한다. 신축매입약정 체결 이후 LH가 공사과정에 직접 참여하는 품질관리체계를 구축하고, 준공 이전 단계부터 공정과 주요 시공품질을 점검하는 방식으로 민간사업자의 품질 저하 가능성을 차단할 필요가 있다. 구체적으로 신축매입약정 체결 직후 ‘LH 전담 감리단’을 현장에 파견해 시공 전 과정을 점검하고, 하자보수 이행을 담보할 수 있도록 하자보수 보증금 비율을 높이는 방안을 검토할 필요가 있다. 아울러 준공 이후 입주자 만족도와 하자 발생 실적을 시공사의 공공사업 참여 실적과 연계하고, 부실시공이 확인된 업체에 대해서는 향후 공공입찰 참여 제한 등 책임성 강화방안을 검토할 필요가 있다.3. 제4차 환승센터 및 복합환승센터 구축 기본계획 (국토교통부·대도시권광역교통위원회, 2026년 8월 30일)국토교통부 대도시권광역교통위원회가 2026~2030년 환승센터 및 복합환승센터 구축 방향을 담은 제4차 기본계획을 발표했다. 이번 계획은 지방정부와 공공기관 수요조사, 관계기관 협의, 전문가 의견수렴을 거쳐 국가교통위원회 심의를 통해 확정됐으며, ‘모빌리티와 균형성장의 중심, 미래 상생 환승센터’를 비전으로 제시했다. 핵심 목표는 △지방권 환승센터를 제3차 계획의 15곳에서 30곳으로 약 2배 확대하고, △수도권 9개 광역교통축에 8개 거점 환승센터를 구축해 광역버스 회차율을 현재 37%에서 50%까지 높이는 것이다. 또한 △ 전국 주요 20개 고속·광역 철도역의 환승거리와 시간을 30% 이상 단축하는 목표도 설정했다.미래형 환승센터 도입기술(예시)계획에 따라 2030년까지 전국 65개 환승센터 및 복합환승센터를 구축하며, 총사업비는 22조 7,533억원, 국비는 1,370억원으로 제시됐다. 수도권에는 35곳, 지방권에는 30곳을 반영했으며, 지방권 신규사업에 대한 국비 규모는 제3차 계획의 153억원에서 322억원으로, 비중은 16%에서 59%로 확대했다. 사업은 신규 27곳, 계속 33곳, 추가검토 5곳으로 구성되며, △지방권은 부산·울산권 및 대구권 14곳, 대전권 10곳, 전주권 및 광주권 6곳을 추진한다. △수도권에서는 서울역·상봉역·창동역·양재역·사당역·김포공항 등 주요 거점의 환승체계를 개선하고, 고속도로와 연계한 정류장형·휴게소형·터미널형 환승센터도 수요에 따라 확대할 계획이다.​이번 계획은 환승센터를 교통수단 간 연결시설에 머무르게 하지 않고 광역교통의 환승 효율성과 지역 간 이동 편의를 높이는 거점으로 활용하려는 방향을 제시하고 있다. 특히 지방권 환승센터 사업을 30곳으로 확대하고 신규사업에 대한 국비 지원 비중을 높이는 것은 수도권과 지방의 광역교통 인프라 격차를 완화하려는 정책적 접근으로 볼 수 있다. 다만 총사업비 22조 7,533억원 가운데 국비가 1,370억원에 그치는 만큼, 계획을 실제 사업으로 전환하기 위해서는 지방정부와 민간의 재원 확보 및 사업성 제고가 중요한 과제가 된다.​《문제점 및 한계》첫째, 지방비 부담과 민간투자 유치의 어려움이 환승센터 사업의 추진 속도를 제약할 가능성이 있다. 총사업비 22조 7,533억원에 비해 국비 지원액은 1,370억원으로, 사업 추진 과정에서 지방비와 민간자본의 확보가 중요한 재원조달 과제가 된다. 특히 재정 여력이 충분하지 않은 지방자치단체의 경우 대규모 환승센터 건설에 필요한 지방비 부담이 커질 수 있으며, 부동산 경기 침체가 지속될 경우 상봉역, 김포공항, 서대구역 등 복합환승센터 사업에서 민간사업자 공모가 원활하게 이루어지지 않아 사업 추진이 장기화될 가능성도 있다. 따라서 환승센터 확대계획이 실제 착공으로 연결되기 위해서는 개별 사업의 교통수요뿐 아니라 상업·업무·주거 등 복합개발을 통한 수익구조와 민간투자 가능성을 함께 검토할 필요가 있다.둘째, 광역버스 노선 재편 과정에서 지자체와 운송업체, 이용자 간 이해관계가 충돌할 가능성이 있다. 수도권 9개 교통축에 거점 환승센터를 구축하고 광역버스 회차율을 50%까지 높이려면 기존 서울 도심 진입 노선의 일부를 단축하고 환승센터에서 회차시키는 노선체계 개편이 필요하다. 그러나 서울 도심까지 직접 이동하던 경기도·인천시 이용자에게는 환승에 따른 시간·비용 부담이 발생할 수 있고, 운송업체 역시 노선 단축과 운행거리 변화에 따라 수익구조가 달라질 수 있다. 서울시·경기도·인천시 간 노선 조정 과정에서 이러한 이해관계가 충분히 조정되지 않으면 회차체계 도입 자체가 지연되거나 환승센터의 이용 활성화가 기대에 미치지 못할 가능성이 있다.셋째, AI와 미래 모빌리티 기술의 적용 과정에서 기술적 호환성과 이용자 안전을 확보해야 한다. AI 기반 혼잡도 감지, 워킹쓰루 결제, UAM 연계 등은 환승 편의성을 높일 수 있지만, 상용화 단계가 서로 다른 기술을 하나의 환승공간에 적용할 경우 시스템 간 호환성이나 표준화 문제가 발생할 수 있다. 워킹쓰루 결제 과정에서 결제 오류나 개인정보 보호 문제가 발생할 가능성도 있으며, 출퇴근 시간대처럼 고밀도 인파가 집중되는 상황에서는 AI 기반 혼잡관리 시스템의 오류나 기술적 과부하가 오히려 환승동선의 병목과 안전문제로 이어질 가능성도 있다. 따라서 신기술을 전국 단위로 확대하기에 앞서 실제 환승공간에서 기술의 안정성과 안전성을 검증하는 단계적 접근이 필요하다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘민간투자 활성화 및 입체복합개발 앵커시설 유치 패키지’를 통해 복합환승센터의 사업성을 높여야 한다. 복합환승센터 개발에서 상업·업무·주거 기능을 결합한 고밀도 입체복합개발이 가능하도록 관련 인센티브를 구체화하고, 민간사업자가 기대할 수 있는 개발수익의 범위를 확대할 필요가 있다. 구체적으로 통합교통체계법 개정을 통해 용적률·건폐율 완화 상한을 최대한 적용하는 방안을 검토하고, 지자체 산하기관이나 청년창업지원센터 등 공공기관 앵커시설의 선입주를 확정해 초기 임대수요를 확보함으로써 민간 투자자의 사업성 및 공실 위험을 낮출 필요가 있다. 다만 이러한 규제완화는 개별 사업의 교통수요와 도시계획 여건을 고려해 적용범위를 결정해야 한다.둘째, ‘광역교통 노선조정 상생협의체’를 운영하고 환승에 따른 이용자 편익을 강화해야 한다. 광역버스 회차체계가 기존 이용자의 불편으로 이어지지 않도록 대도시권광역교통위원회가 중심이 되어 서울시·경기도·인천시와 버스운송사업자가 참여하는 전담 협의체를 구성하고, 노선 조정과 회차방식에 관한 협의를 정례화할 필요가 있다. 동시에 회차 거점 환승센터 이용객을 대상으로 환승 할인율을 확대하고, 정시성을 확보할 수 있도록 전용차로 확충을 병행해 직접 이동보다 환승을 선택할 수 있는 실질적인 편익을 제공해야 한다. 노선 개편의 수용성을 높이기 위해서는 행정기관 간 협의뿐 아니라 실제 이용자의 통행시간과 환승횟수 변화를 사전에 제시하는 방식도 필요하다.셋째, ‘단계별 미래형 환승기술 실증 및 실내 안전 표준 가이드라인’을 마련해 신기술의 현장 적용 위험을 관리해야 한다. AI 기반 혼잡도 모니터링과 워킹쓰루 결제 등은 주요 거점 1~2곳에서 시범사업을 우선 실시해 기술적 완결성과 이용자 수용성, 시스템 안정성을 검증한 후 전국 65개 환승센터로 단계적으로 확대하는 방안을 추진할 필요가 있다. 또한 대심도·고밀도 환승공간을 대상으로 비상탈출과 인파분산에 관한 표준안을 마련하고 이를 법적 설비기준에 반영하는 방안도 검토해야 한다. 특히 기술 도입 자체를 성과로 평가하기보다 환승시간 단축, 혼잡도 감소, 사고 예방 등 실제 교통서비스 개선 효과를 기준으로 확대 여부를 판단하는 체계가 필요하다.제4차 환승센터 기본계획(’26∼’30) 요약수도권 환승센터 및 복합환승센터 사업: 35곳4. ‘先이주-善순환’ 첫 사례, 남대문 해든집 쪽방주민 추가 42세대 주거상향 (서울특별시, 2026년 8월 25일)서울시는 남대문 쪽방촌 양동 제11·12지구 정비사업으로 조성한 공공임대주택 ‘해든집’의 공실 42호에 대한 추가 입주 대상자를 선정했다. 해든집은 2021년 12월 정비계획 변경 결정 이후 기부채납 방식으로 조성됐으며, 2025년 8월 시설을 준공하고 같은 해 9월 사업지구 내 쪽방주민 142세대가 입주했다. 이번 추가 공급으로 공공임대주택 182호 전체의 공급이 완료되며, 주택은 전용면적 14.21㎡ 174세대와 20.71㎡ 8세대​로 구성되어 있다. 해든집은 공공임대주택과 사회복지시설을 함께 조성하고, 임대주택을 먼저 마련해 주민 이주를 완료한 후 기존 쪽방건물을 철거하는 ‘先이주-後개발’ 방식으로 추진된 서울시 최초의 민간 주도 순환정비 사례다. 서울시는 이 방식을 통해 쪽방주민의 강제퇴거와 이주 과정에서 발생할 수 있는 주거공백을 줄이고, 정비와 주거복지를 연계하는 사업모델을 구축하고 있다.​이번 추가 공급의 핵심은 제한된 공실 42호를 주거지원 필요도가 높은 주민에게 우선 배분하는 데 있다. 서울시는 전문가 자문회의를 두 차례 거쳐 주거취약성 40점, 사회적 취약성 20점, 주거안정성 20점, 공급주택과의 근접성 20점으로 구성된 입주자 선정기준을 마련했으며, 서울시가 관리하는 쪽방에 3개월 이상 거주한 무주택세대 구성원 가운데 소득·자산 등 공공임대주택 입주요건을 충족한 신청자 84명을 대상으로 심사했다. 신청자는 중구 66명, 용산구 13명, 종로구 4명, 영등포구 1명이었고, 이 가운데 42명이 선정됐다. 선정자 중에는 과거 양동 제11·12지구에 거주했던 주민 6명과 같은 사업지구에서 건물 리모델링 등으로 강제퇴거 위기에 놓인 주민 27명이 포함됐다. 공급주택의 임대조건은 △전용 14.21㎡ 주택 41호가 보증금 489만원과 월 임차료 14만5천원, △전용 20.71㎡ 주택 1호가 보증금 335만원과 월 임차료 9만9천원이며, 기존 주거취약계층 주거상향 지원사업에 선정돼 입주 대기 중인 쪽방주민도 신청할 수 있도록 했다.​입주 지원은 주택을 제공하는 데 그치지 않고 계약과 이사, 생활교육, 복지서비스를 단계적으로 연계하는 방식으로 추진된다. 서울시는 쪽방상담소 등 관계기관과 함께 계약과 이사 과정을 지원하고 2026년 연말까지 42세대의 입주를 완료할 계획이며, 싱글침대와 소가전, 식기 등 기본적인 살림살이도 지원한다. 또한 2025년 142세대 입주 과정에서 확인된 어려움을 반영해 도어락과 카드키 사용법, 관리비 납부, 분리수거 등 실제 생활에 필요한 내용을 담은 입주자 가이드북과 생활교육을 제공한다. 입주 후에는 건물 내 ‘해든센터’를 중심으로 생활·간호상담, 의료·기초생활지원, 자활·자립지원, 정서지원 등을 연계하고, ‘내 방 가꾸기’, ‘요리교실’, 주민 마을상조 모임 ‘배웅’ 등의 프로그램을 운영한다. 서울시는 이번 입주와 정착 과정에서 확인되는 개선사항을 향후 쪽방밀집지역 정비사업과 주거취약계층 주거상향사업에 반영하고, 향후 해든집 공실 입주자 선정에서 ‘사전이주자’에 대한 배점을 신설할 계획이다.​해든집 사업은 쪽방촌 정비에서 기존 주민의 이주를 개발사업 이후의 보완조치로 다루기보다 임대주택 확보와 주민 이주를 정비사업의 선행 과정으로 결합했다는 점에서 의미가 있다. 특히 monsclean.com/56 사업지구 거주 이력과 강제퇴거 위기 등을 고려하고 주거취약성·사회적 취약성·주거안정성·근접성을 배점화함으로써 제한된 공공임대주택을 보다 구체적인 기준에 따라 배분하려는 접근을 취하고 있다. 다만 실제 현장에서는 공급물량의 제약, 새로운 주거환경에 대한 적응, 민간사업자의 사업성 확보라는 문제가 동시에 나타날 수 있어 ‘先이주-後개발’ 방식의 지속가능성을 뒷받침할 보완체계가 필요하다.​《문제점 및 한계》첫째, 한정된 공급물량으로 인해 기존 주민의 재정착이 제한되고 주민 간 갈등이 발생할 가능성이 있다. 쪽방촌 정비 과정에서 조성되는 공공임대주택은 182호이며, 이 가운데 추가 공급 물량은 42호인 반면 주거상향을 신청한 주민은 84명으로 공급과 수요 사이에 차이가 존재한다. 따라서 사업지구 내 거주 이력이 있거나 강제퇴거 위기에 놓인 주민이라 하더라도 평가 배점에 따라 입주 대상에서 제외될 수 있으며, 이 경우 해당 주민이 주변 지역으로 이동하거나 상대적인 박탈감을 경험할 가능성이 있다. 특히 ‘先이주-後개발’ 방식이 기존 주민의 주거안정을 목적으로 하는 만큼, 물량 부족으로 인해 오히려 기존 생활권에서 이탈하는 주민이 발생하지 않도록 보완적인 이주대책을 함께 마련할 필요가 있다.둘째, 비주택 거주에서 아파트형 임대주택으로 이동하는 과정에서 생활방식의 변화와 임대관리상의 마찰이 발생할 가능성이 있다. 장기간 쪽방 등 비주택에 거주했던 주민은 디지털 도어락과 카드키 사용, 분리배출, 공용시설 이용, 관리비 납부 등 기존과 다른 주거관리 방식을 새롭게 익혀야 한다. 입주 초기 생활 가이드북 제공과 단기 교육만으로는 디지털 기기 조작의 어려움, 공용공간 이용 과정에서의 갈등, 관리비 체납 등의 문제를 충분히 예방하기 어려울 수 있다. 따라서 주택을 공급하는 것과 함께 입주 이후 일정 기간 동안 생활관리와 복지서비스를 연계하는 지속적인 정착지원이 필요하다.셋째, ‘先이주-後개발’ 방식의 확대 과정에서 민간 사업자의 사업성 악화와 이해관계 충돌이 발생할 가능성이 있다. 민간 주도의 재개발사업에서 임대주택과 복지시설을 먼저 기부채납해 주민을 이주시킨 뒤 기존 건축물을 철거하는 순환개발 방식을 적용할 경우, 민간 사업자는 일반적인 정비사업보다 초기 비용을 먼저 부담하게 된다. 특히 부동산 경기 변동이나 공사비 상승으로 사업성이 악화될 경우 선이주용 임대주택과 복지시설의 기부채납 비용이 추가적인 부담으로 작용해 후속 정비사업의 추진이나 민간사업자의 참여 유인을 낮출 가능성이 있다. 따라서 주민의 선제적 이주와 민간사업자의 사업성 사이에서 적절한 비용분담 및 인센티브 체계를 마련하는 것이 중요하다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘사전이주자 배점제 신설 및 임시 거주지 단계적 연계’를 통해 공급물량 부족에 따른 기존 주민의 이탈을 최소화해야 한다. 서울시 계획대로 ‘사전이주자’의 개념을 명확히 정립하고 사업지구 내 거주 이력과 강제퇴거 위기 등을 반영한 가점제도를 정례화해 실제 이주 필요성이 높은 주민이 평가과정에서 적절히 고려되도록 할 필요가 있다. 동시에 42호의 추가 공급물량만으로 즉시 입주하지 못하는 강제퇴거 위기 주민에 대해서는 인근 매입임대주택이나 디딤돌주택 등 임시 거주지를 우선 연결하고, 이후 본래의 주거상향주택으로 연계하는 ‘2단계 주거상향 릴레이’ 체계를 구축할 필요가 있다. .둘째, ‘밀착형 디지털·생활 적응 온보딩(Onboarding) 프로그램’을 강화해 입주 이후의 주거관리 적응을 지원해야 한다. 입주 초기의 단발성 교육에서 벗어나 해든센터 내 전담 복지인력과 동료 주민 멘토를 지정하고, 입주 후 최소 2~4개월 동안 도어락·공용설비 사용법, 분리배출, 관리비 납부 등을 1:1로 밀착 지도하는 방식으로 정착지원을 전환할 필요가 있다. 또한 자활사업과 연계해 커뮤니티 관리인력을 입주민 가운데 채용함으로써 입주민의 일자리 창출과 공동주택 관리 지원을 동시에 추진하는 방안도 검토할 수 있다. 셋째, ‘민간 참여 유도를 위한 용적률 인센티브 및 재정지원 연계’를 통해 선이주 비용에 따른 사업성 부담을 보완해야 한다. ‘先이주’에 필요한 임대주택과 복지시설을 기부채납하는 민간사업자에게 용적률·건폐율 완화 상한을 적용하고, 초기 조성비용에 대해서는 주택도시기금 등 정책금융을 연계해 민간사업자의 초기 자금 부담을 낮추는 방안을 검토할 필요가 있다. 특히 선이주용 임대주택과 복지시설의 조성비용이 민간사업자에게 집중될 경우 후속 정비사업의 사업성이 저하될 수 있으므로, 규제완화와 정책금융을 결합해 초기 비용과 사업위험을 분산하는 접근이 필요하다. 이를 통해 ‘先이주-後개발’ 방식이 개별 사업에 한정되지 않고 다른 쪽방촌 정비사업에도 적용될 수 있는 사업모델로 발전할 수 있는 기반을 마련할 필요가 있다.【해든 집 사업개요 및 추진경위】1. 사업 개요위치 및 규모: 서울특별시 중구 남대문로5가 580번지 일대지역 현황: 쪽방 건물 10동, 주민 172명 거주 (2025년 9월 기준)사업 방식 / 시행사: 도시정비형 재개발사업 / ㈜한마루주요 용도: 공공임대주택, 사회복지시설 (총연면적: 8,431.05㎡)​2. 추진 경위2021. 12. 23. : 양동구역 제11·12지구 정비계획 변경 고시 (서울특별시 고시 제2021-717호 / 임대주택 및 사회복지시설)2022. 09. 15. : 실시계획인가 (서울특별시 중구 고시 제2022-81호)2023. 04. ~ 2024. 12. : 건축기획 및 운영방안 연구용역 추진2025. 08. 12. : 기부채납시설 준공2025. 09. 11. : 쪽방주민 입주 (총 142세대)​3. 층별 용도 및 구성지상 6층 ~ 18층 / 공공임대주택 / 총 182호 (전용 14.21㎡ 174세대 / 20.71㎡ 8세대)지하 2층 ~ 지상 5층 / 사회복지시설 / 주민 복지시설 공간지하 3층 / 사회복지시설 (창고) / 복지시설 전용 수납공간지하 4층 / 기계실 · 전기실 /시설 관리 공간​4. 시설 명칭공공임대주택: ‘해든집’ (‘해가 뜬 집’·‘희망이 비추는 공간’을 의미)사회복지시설: ‘해든센터’건물 전체 명칭: 사회복지시설 이용자를 고려하여 ‘해든센터’로 통합 명시해든센터(전경)해든집(내부)5. 대치동 업무시설·코엑스 리모델링 (서울특별시, 2026년 8월 26일)서울시는 제15차 건축위원회에서 대치동 890-16·20번지 업무시설 건립사업과 한국종합무역센터 특별계획구역 증축사업을 각각 심의·통과시켰다. 두 사업은 대치·삼성 일대의 국제업무 및 MICE 기능을 강화하기 위해 업무·전시·컨벤션 공간을 확충하는 동시에, 공개공지와 녹지, 보행공간을 정비하여 시민의 일상적 공간 이용을 개선하는 내용을 담고 있다. 다만 두 사업은 사업 대상과 건축계획이 서로 다르므로, 개별 사업의 내용과 양 사업 간 연계 효과를 구분하여 살펴볼 필요가 있다.​5.1 대치동 업무시설 건립대치동 업무시설은 대치동 890-16번지 일대 대지 2,759.70㎡에 지하 9층~지상 24층, 연면적 50,862.55㎡ 규모로 건립된다. 건축물의 저층부에는 전시공간과 공동업무·협업 회의공간을 배치하고, 상층부에는 대규모 업무공간을 조성하여 업무 기능을 중심으로 하면서도 전시와 협업 기능을 결합하는 계획을 적용한다.외부공간은 업무시설 건립에 따른 가로 활성화와 보행환경 개선에 초점을 둔다. 특히 건물 동측 테헤란로변에 공개공지와 녹지를 조성하여 보행자의 이동과 휴식을 지원하도록 계획하였다. ​5.2 한국종합무역센터 특별계획구역 증축·리모델링코엑스 사업은 삼성동 159번지 일대 한국종합무역센터 특별계획구역을 대상으로 기존 시설을 증축·리모델링하는 사업이다. 기존 지하 6층~지상 54층, 9개동의 시설을 정비하면서 연면적을 972,598.70㎡에서 999,065.03㎡로 확대하고, 전시·컨벤션 기능을 유지하면서 업무·문화·상업 기능을 함께 정비한다.외부공간에서는 코엑스와 주변 도시공간을 연결하는 보행·녹지축을 강화한다. 선정릉에서 코엑스를 거쳐 탄천 보행로까지 이어지는 보행·녹지축을 고려하여 공개공지와 휴식공간을 조성하고, 영동대로변에는 3열의 수목을 식재하여 영동대로 복합환승센터 지상부의 녹지공간과 연계한다.무역센터 전면 광장은 시민의 휴식과 축제 공간으로 활용할 수 있도록 확장하고, 별마당 주변에는 도심생태숲을 조성한다. 또한 삼성역 사거리에는 지상 1층과 지하 1층 코엑스몰을 연결하는 입체적 광장과 그랜드스테어를 설치하여 지상과 지하 공간의 연결성을 강화한다.대중교통과의 연계도 강화한다. 영동대로 복합환승센터와 코엑스를 직접 연결하는 보행통로 2개소를 신설하고, 차량 진출입 동선을 지하 2층으로 변경하여 지상부의 보행환경을 개선한다. 지하 1층에는 삼성역에서 봉은사역까지 이어지는 공공보행통로인 메인 스트리트를 조성하여 코엑스 내부와 인접 지하공간을 하나의 보행체계로 연결한다.​대치·삼성 일대의 코엑스와 영동대로 복합환승센터 관련 사업은 국제업무·MICE 기능의 집적과 함께 대중교통 환승 및 시민의 보행·휴식공간을 연계하는 도시공간을 형성한다는 점에서 의미가 있다. 특히 지하 환승시설과 코엑스몰, 공공보행통로, 공개공지 및 녹지공간이 입체적으로 연결되면서 시설 간 연결과 관리가 도시공간의 이용성에 중요한 영향을 미치게 된다. 따라서 사업의 성과는 건축물과 교통시설의 완공 여부뿐 아니라 공사 과정의 안전관리, 입체시설의 통합관리, 시민 개방공간의 공공성 유지 여부를 함께 고려해 평가할 필요가 있다.​《문제점 및 한계》첫째, 대규모 개발사업의 동시 추진으로 영동대로·테헤란로 일대의 교통 혼잡과 보행 안전 문제가 발생할 가능성이 있다. 영동대로 복합환승센터 건설공사와 코엑스 증축·리모델링, 대치동 업무시설 신축공사가 동시에 진행될 경우 공사 단계별로 지하주차장 진출입 동선과 보행통로가 변경되고, 지상·지하 보행동선이 반복적으로 우회될 수 있다. 특히 출퇴근 시간대에는 공사 차량과 일반 교통량이 중첩되면서 영동대로와 테헤란로 일대의 차량 흐름이 저하되고 보행자의 이동거리와 불편이 증가할 가능성이 있다. 개별 사업별로 공사계획을 관리하는 방식만으로는 여러 사업에서 발생하는 교통·보행 영향을 종합적으로 조정하기 어렵다는 한계가 있다.둘째, 복합환승센터와 코엑스몰, 지하 공공보행통로, 삼성역·봉은사역이 연결되는 입체공간에서 시설관리와 보안·방재의 책임이 분산될 가능성이 있다. 지하 1층 메인 스트리트와 공공보행통로, 복합환승센터 등이 물리적으로 연결되더라도 서울시, 한국무역협회, 지하철 운용사 등 소유·관리 주체가 서로 다르면 인파 밀집이나 시설사고 발생 시 현장 통제와 대응 책임이 명확하게 구분되지 않을 수 있다. 특히 화재나 재난 등 비상상황에서는 시설별로 마련된 대피체계가 입체적으로 연결된 공간 전체의 이용자 이동을 충분히 고려하지 못할 가능성이 있다. 따라서 시설별 관리체계를 유지하더라도 이용자 관점에서는 하나의 연속된 공간으로 작동할 수 있도록 통합적인 안전관리체계를 마련할 필요가 있다.셋째, 상업·행사 기능이 확대되는 과정에서 공개공지와 도심생태숲의 공공성과 생태적 기능이 약화될 가능성이 있다. 별마당 주변 도심생태숲과 공개공지 확충은 대규모 업무·상업시설 내부와 외부 도시공간을 연결하고 시민에게 휴식과 보행공간을 제공한다는 점에서 중요한 의미를 갖는다. 그러나 대형 국제행사, 팝업스토어, 상업 이벤트 등의 유치가 확대될 경우 공개공지와 생태공간이 행사 및 영업을 위한 공간으로 반복적으로 활용되면서 시민의 자유로운 이용이 제한될 가능성이 있다. 조성 당시의 녹지 면적이나 식재 수준만 관리하고 실제 이용성과 생태적 기능을 지속적으로 점검하지 않을 경우 도심생태숲과 공개공지가 형식적인 조경공간에 머무를 우려도 있다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘입체·복합 공사구역 통합 교통·보행 안전관제센터’를 가동해 여러 개발사업의 공사 영향을 통합적으로 관리할 필요가 있다. 영동대로 복합환승센터 공사와 코엑스·대치동 개발사업의 공정 및 교통·보행 우회동선을 개별적으로 관리하기보다 서울시·강남구·각 시행사가 참여하는 합동 관제단을 구성해 공사 단계별 영향을 조정하는 방식이 필요하다. 공사 단계마다 보행 우회로를 안정적으로 확보하고 가시성이 높은 안내표지판을 설치하며, 출퇴근 시간대에는 테헤란로·영동대로 일대의 스마트 교통신호 제어와 모빌리티 안내체계를 강화할 필요가 있다. 둘째, ‘민·관 합동 입체시설 통합 방재·시설관리 협의체’를 구성해 연결시설 전체를 대상으로 한 안전관리 표준 매뉴얼을 마련할 필요가 있다. 복합환승센터와 코엑스 간 연결 보행통로 및 지하 메인 스트리트의 관리 주체와 비상상황별 대응 책임을 명확히 하고, 서울시·영동대로 복합환승센터 운영단·한국무역협회 등이 참여하는 통합 안전관리 협의체를 운영할 필요가 있다. 또한 지하 입체공간 전체를 대상으로 IoT 기반 인파 관제 및 동선 안내가 가능한 통합 비상대피 안내시스템을 구축하고, 시설별 관리주체가 참여하는 정기적인 합동 소방·재난훈련을 실시할 필요가 있다. 개별 시설의 안전기준을 충족하는 수준을 넘어 연결된 공간 전체에서 이용자의 대피동선이 실제로 작동하는지를 점검하는 것이 핵심이다.셋째, ‘공개공지 및 생태숲 사후관리 실태점검 및 공공성 유지 가이드라인’을 마련해 시민 개방공간의 본래 기능을 지속적으로 관리해야 한다. 별마당 도심생태숲과 3열 식재 공개공지 등에 대해 행사나 상업활동이 시민의 자유로운 이용을 과도하게 제한하지 않도록 무단 상업 점유를 제한하는 기준을 명확히 설정할 필요가 있다. 아울러 분기별 모니터링을 통해 생태 다양성 유지 상태와 시민 접근성을 평가하고, 그 결과를 건축물 유지관리 실적 평가에 반영하는 방안을 추진할 필요가 있다. 공개공지와 생태숲을 준공 당시의 조성면적만으로 평가하지 않고 실제 시민 이용성과 생태적 기능이 유지되고 있는지를 지속적으로 확인하는 관리체계가 필요하다.강남구대치동890-16,20번지 업무시설 신축공사한국종합무역센타특별계획구역증축사업 대상지 위치조감도(COEX-GITC-GBC를 연결하는 그린네트워크 구축)조감도(삼성역에서 바라본 전경6. 서울시 모아주택 초기사업비 융자 지원 (서울특별시, 2026년 8월 27일)서울시는 사업 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 소규모주택정비사업 조합을 지원하기 위해 모아주택 초기사업비 융자를 처음 시행한다. 지원대상은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발 조합 가운데 조합설립인가를 받은 후 사업시행계획인가를 받기 전 단계에 있는 조합이다. 조합별 융자한도는 최대 20억 원이며 총사업비의 5% 이내에서 연 2.2%의 금리로 지원한다. 융자금은 조합 운영비를 비롯해 설계비, monsclean 각종 용역비, 총회비 등 사업 초기 단계에서 발생하는 비용에 사용할 수 있다. 서울시는 그동안 가로주택정비사업의 초기사업비가 주로 주택도시보증공사(HUG) 기금 융자에 의존해 왔으나 사업구역 증가와 주택도시기금 부족으로 지원에 한계가 있었고, 소규모재건축·소규모재개발에는 별도의 초기사업비 융자제도가 없었다는 점을 이번 지원의 배경으로 제시했다.​융자 신청은 2026년 9월 7일부터 28일까지 사업구역을 관할하는 자치구 정비사업 담당부서에 신청서와 구비서류를 제출하는 방식으로 진행된다. 신청 이후에는 자치구의 사업 검토, 서울주택도시개발공사(SH)의 융자심사, 서울시 승인 절차를 거쳐 10월 중 지원대상과 융자금액을 확정하고 SH를 통해 대출을 실행한다. 융자기간은 최초 대출일로부터 3년이며, 해당 기간 내 사업시행계획인가를 받지 못한 경우 서울시 승인을 받아 1년 단위로 연장할 수 있고 최대 이용기간은 7년이다. 상환은 원리금 만기일시상환 방식이며 융자 과정에서는 HUG의 대출보증서를 활용한다. 다만 HUG의 초기사업비 융자를 이미 받은 구역은 중복 지원을 받을 수 없으며, 조합설립인가가 취소됐거나 조합의 존립과 관련한 소송이 진행 중인 구역, 민간사업자를 공동사업시행자·지정개발자·사업대행자로 지정한 구역도 지원대상에서 제외된다.​이번 융자지원은 소규모주택정비사업에서 사업 초기 단계의 자금조달 부담을 서울시가 공공융자로 보완하고, 기존 가로주택정비사업 중심의 지원대상을 소규모재건축·소규모재개발까지 확대했다는 점에서 의미가 있다. 특히 HUG 대출보증을 활용해 최대 20억 원, 총사업비의 5% 범위에서 초기 사업비를 지원함으로써 사업시행계획인가와 본공사 착공 이전에 발생하는 조합의 자금 부담을 낮추려는 방식이다. 다만 실제 지원 효과는 보증심사 통과 여부, 사업 지연에 따른 상환부담, 한정된 재원의 배분 등에 따라 달라질 수 있어 자금지원과 사업관리 기능을 함께 보완할 필요가 있다.​《문제점 및 한계》첫째, HUG 대출보증서 발급 요건으로 인해 자금조달이 시급한 초기 사업장이 오히려 지원에서 배제될 가능성이 있다. 서울시 융자의 담보 수단으로 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증서가 활용되는 만큼, 사업성이 낮거나 조합원 간 갈등이 존재하는 초기 단계의 조합은 HUG의 보증심사를 통과하기 어려울 수 있다. 결과적으로 공공융자가 필요한 취약 구역일수록 보증 단계에서 지원 대상에서 제외되는 사각지대가 발생할 가능성이 있다. 따라서 공공융자의 접근성을 높이면서도 사업 부실과 보증기관의 위험을 함께 관리할 수 있는 보증체계가 필요하다.둘째, 만기일시상환 및 연장기간의 한계로 인해 사업 지연에 따른 금융위험이 조합에 집중될 가능성이 있다. 융자금은 최초 3년 후 원리금 만기일시상환 방식으로 운영되고 최대 7년까지 연장할 수 있으므로, 금리 인상, 원자재 가격 상승, 주민 갈등, 인허가 지연 등으로 사업시행계획인가와 본공사 착공이 장기간 지연될 경우 상환부담이 커질 수 있다. 특히 최대 연장기간 내에 본대출 전환이나 사업 정상화가 이루어지지 못하면 조합의 연체 위험이 증가하고, 사업비 조달구조에 따라 그 부담이 조합원에게 전가될 가능성도 배제하기 어렵다. 따라서 자금지원과 함께 사업 지연을 조기에 파악하고 상환위험을 관리하는 장치가 필요하다.셋째, 소규모재건축·소규모재개발로 지원대상이 확대되면서 한정된 재원의 배분 경쟁이 심화될 가능성이 있다. 기존 HUG 융자 혜택을 받지 못했던 소규모재건축·소규모재개발까지 지원대상이 확대되면 서울시의 모아타운·모아주택 추진 구역 등을 포함한 잠재적 융자수요가 증가할 수 있다. 재원이 충분히 확보되지 않는 상황에서는 자치구 심사와 SH 융자심사 과정에서 경쟁이 심화되고, 상대적으로 사업추진 여건이 양호하거나 선도사업으로 평가되는 일부 구역에 지원이 집중될 가능성이 있다. 지원대상 확대가 실제 자금수요가 큰 구역의 접근성 개선으로 이어지기 위해서는 지원 우선순위와 재원배분 기준을 명확히 할 필요가 있다.​《정책대안 및 보완과제》첫째, ‘서울신용보증재단 연계 등 보증주체 다변화 및 초기 사업 특성을 반영한 심사기준’을 마련해 보증 사각지대를 줄여야 한다. HUG 대출보증서에 대한 단일 의존구조에서 벗어나 서울시 및 자치구의 출연을 통해 서울신용보증재단 등에 모아주택 전용 특례보증 계정을 신설하는 방안을 검토할 필요가 있다. 사업 초기 단계의 특성을 고려해 조합 임원의 개인신용평가에 대한 의존도를 줄이고, 구역의 정비 의지와 지정 요건 충족 여부 등을 중심으로 판단하는 맞춤형 보증심사 기준을 도입할 필요가 있다. 다만 보증심사 기준의 조정은 무조건적인 심사 완화가 아니라 사업 추진 가능성과 공공보증의 위험을 함께 고려하는 방향으로 설계해야 한다.둘째, ‘사업 단계별 컨설팅 연계 및 상환 유예 트랙’을 마련해 사업 지연에 따른 금융위험을 관리해야 한다. 융자금을 지원받은 조합에 서울시 ‘모아주택 정비사업 코디네이터’를 필수적으로 배치해 인허가 절차와 사업추진 과정의 장애요인을 점검하고, 사업이 장기간 정체되는 것을 예방할 필요가 있다. 불가피한 외부 악재나 정비계획 변경 등으로 사업이 지연되는 경우에는 전문가의 현장 실사를 거쳐 최대 7년의 연장기간 내에서 상환 유예와 분할상환이 가능하도록 제도적 연착륙 장치를 마련하는 방안을 검토할 필요가 있다. 이를 통해 융자지원이 사업 초기의 유동성 문제를 해소하면서도 사업 지연에 따른 상환위험이 급격하게 조합에 집중되는 것을 방지할 수 있다.셋째, ‘자금용도 모니터링 및 클린정비 기능 강화’를 통해 공공융자의 투명성과 재원배분의 신뢰성을 확보해야 한다. 융자금이 지급된 조합의 운영비·용역비 등 주요 집행내역을 서울시 ‘정비사업 정보몽땅’ 시스템에 의무적으로 상시 공개하고, 자치구 정기감사를 통해 용도 외 사용 여부를 엄격하게 관리할 필요가 있다. 특히 소규모재건축·소규모재개발까지 지원대상이 확대되는 만큼 사업별 자금 사용과 사업진행 상황을 지속적으로 확인해 한정된 공공재원이 실제 정비사업 추진에 사용되는지를 점검해야 한다. 이러한 관리체계는 부정·부적정 집행을 예방하는 동시에 지원대상 확대에 따른 재원배분의 형평성과 공공자금 집행의 신뢰성을 높이는 수단이 될 수 있다.7. 잠실관광특구 확대 (서울특별시, 2026년 8월 27일)서울시는 송리단길과 방이시장·방이맛골 일대를 기존 잠실관광특구에 편입해 관광객의 이동과 소비가 대형 관광시설에서 골목상권으로 확산되도록 관광권역을 확대한다. 이번 조치로 잠실관광특구 면적은 기존 2.31㎢에서 0.44㎢가 추가된 2.75㎢로 늘어나며, 2025년 280만 명의 외래 방문객이 찾은 롯데월드·롯데월드타워·석촌호수·올림픽공원 등 기존 관광자원과 송리단길·방이시장·방이맛골이 하나의 관광권역으로 연결된다. △송리단길은 카페와 식음료 매장이 밀집한 청년층 중심의 상권이고, △방이시장은 로컬 먹거리와 전통시장 생활문화가 남아 있으며, △방이맛골은 음식점이 밀집한 지역이라는 특성이 있다. 서울시는 이러한 공간적·상권적 특성을 활용해 관광명소 방문이나 공연·행사 관람에 집중됐던 관광동선을 골목 체험과 식음활동까지 확장하고, 관광객의 체류시간과 소비 범위를 넓히는 것을 목표로 제시했다. 특히 기존 관광특구의 관광자원을 주변 골목상권과 연결해 야간까지 관광과 소비가 이어지는 체류형 관광거점을 조성한다는 방향이다.​관광객이 확대된 권역을 실제로 이동하고 이용할 수 있도록 관광 안내체계와 이동·결제·상권 지원수단도 함께 추진한다. 서울시는 롯데월드 등 주요 관광거점을 송리단길·방이시장·방이맛골과 연결하는 순환형 도보코스인 ‘Jamsil Ring Tour’를 마련하고 공공자전거 따릉이와 연계해 관광객의 이동 편의를 높일 계획이다. 지역의 생활문화와 먹거리를 관광 콘텐츠로 활용하기 위해 방이시장 막걸리 페스티벌 등 로컬축제를 지원하고, 문화·레저·미식·골목체험이 결합된 관광권역을 조성한다. 외국인 관광객의 지역상권 이용을 높이기 위해 외국인 간편결제 시스템과 다국어 메뉴판 보급도 확대한다. 동시에 관광객 증가에 따라 발생할 수 있는 소음·주차·쓰레기 문제에 대응하기 위해 주민과 상권이 함께 참여하는 생활환경 관리체계를 운영하고, 서울시와 송파구가 협력해 관광특구 활성화와 주민·지역상권의 상생을 지원할 계획이다.​잠실 관광특구 확대는 잠실의 대규모 관광시설과 송리단길·방이시장·방이맛골 등 기존 골목상권을 하나의 관광동선으로 연결해 관광객의 지역 내 체류와 소비를 확대하려는 접근이라는 점에서 의미가 있다. 관광객 수를 늘리는 데 그치지 않고 전통시장과 음식점, 골목상권 등 지역의 생활·상업공간을 관광자원으로 연계한다는 점에서 관광효과를 지역상권으로 확산하려는 사업으로 볼 수 있다. 다만 관광객 증가가 임대료 상승이나 생활환경 악화, 보행 혼잡으로 이어질 가능성도 있는 만큼 관광 활성화와 지역주민의 정주환경을 함께 관리하는 접근이 필요하다.​《문제점 및 한계》첫째, 관광특구 편입에 따른 상권 활성화가 젠트리피케이션을 가속화해 기존 상인과 주민의 정주성을 약화시킬 가능성이 있다. 송리단길 등 골목상권에 관광객과 소비가 집중되면 상권의 자산가치와 임대료 상승 압력이 커질 수 있으며, 기존 로컬 소상공인과 해당 지역 단독·다세대주택의 장기 정주 주민이 상대적으로 높은 임대료를 감당하지 못하고 지역과 상권을 이탈할 가능성이 있다. 특히 대형 프랜차이즈와 획일화된 상업시설의 유입이 확대될 경우 송리단길이 형성해 온 고유한 상권 정체성과 지역적 특성이 약화될 위험도 있다. 관광객 증가에 따른 경제적 효과가 기존 상인에게 충분히 귀속되지 못하고 상업시설의 교체로 이어질 경우 관광특구 확대의 지역상권 연계 효과도 제한될 수 있다.둘째, 정주공간과 관광공간이 맞닿아 있는 지역에서 야간 관광 확대에 따른 생활환경 저해 요인이 증가할 가능성이 있다. 방이시장과 송리단길 일대는 관광객을 위한 상업공간인 동시에 일반 주거지역과 인접한 생활공간이라는 특성이 있다. ‘24시간 활력경제도시’ 구상과 연계해 야간 관광과 미식상권이 확대될 경우 심야 소음, 쓰레기 무단투기, 불법 주차, 사생활 침해 등의 문제가 증가할 가능성이 있으며, 관광객과 지역주민 사이의 생활환경을 둘러싼 갈등으로 이어질 수 있다. 따라서 관광객의 체류시간 확대를 지역경제 활성화의 성과로만 평가하기보다 야간시간대의 주민 생활환경 변화도 함께 관리할 필요가 있다.셋째, 좁은 골목길